愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第３講ワーク
今回のブログでは、「やっさんスクール」第３講のワークについてを書こうと思います！
事務局様に確認せぬまま、「Twitterかメールで」とあったのに関わらず、ブログを介してやってしまおうという魂胆をお許しください…笑
ワーク内容
今回のワーク内容は以下の通りです。
「マイソクを２物件取り寄せ、メリット・デメリット思いつくだけ書き出してください。その上で、どちらが良いかを理由を添えて決めてください。」
※物件詳細は不要。
２物件ということだったので、現在ちょうど悩んでいる２物件について書いてみようと思います！
物件A
簡単な概要
- 愛知県某市（人口：約98,000人）
- 団地物件（区分所有）
- 価格150万（個人的希望価格80～100万円）
- 同団地同階家賃帯：3万~3.5万
- 2LDK
- 現況空室（空室期間：1年強）
- 駅徒歩35分
- 残置物無し
- 電気水回りリフォーム必要（風呂はバランス釜）
メリット
- 低価格で購入できる。
- 「団地」自体に対しての需要があり、入居について問い合わせ自体は多い。
- 徒歩10分圏内にスーパー、郵便局、コンビニ、ドラッグストア、保育園小学校中学校、公園がある。
- 大規模修繕が終わったばかりで、外観が比較的綺麗。
- 管理が行き届いており、周辺の状態がキレイ。
- 駐車場がある（有料）。都市ガス。
- リフォームする範囲はそこまで多くない。
- YouTubeで団地リフォームについての動画は多い。
- 団地投資を実践している人はそこまで多くないため、ライバルが少ない。
- 価格帯が非常に安いので、投資家・実需向けに出口を取りやすい。ただし、キャピタルゲインを取るのは難しい。
- 壁式構造であるため、耐震には強い。
- 固定資産税が比較的安価（約25,000円前後/年）
- 採光：南向き。角部屋。
デメリット
- ５階であるため、高齢者の入居が付きづらい。
- 入居者は外国人や属性が低め（生活保護含む）の方となる可能性が高い。低家賃帯であるため、基本は自主管理。
- 空室期間が１年以上あるため、水回り・電気回りのリフォーム代が不透明。特に風呂はリフォーム必須（のように見える）。
- リフォームに関する制限が多い。
- 管理費・修繕費がかかり（12,000円/月）、手残りが少なく、自己資金利回りが低い。
- 家賃帯を上げるのは、同団地内での相場が見られるため、難しい。
物件B
簡単な概要
- 岐阜県某市（人口：約100,000人）
- 築40数年 木造戸建
- 価格（推定）400万？（個人的希望価格250～280万） ※諸事情により価格無し。
- 推定家賃5.5～6万（不動産屋さんに確認）
- ５DK
- 現況空室（空室期間２週間程度）
- 駅徒歩25分（バスまで5分）
- 残置物多数
- 電気水回り問題なし。
メリット
- 電気・水回りの状態が良い。上下水道でプロパンガス。掃除が行き届いていて、部屋や庭の状態は比較的綺麗。クラックや雨漏りもなし。
- 愛知県と隣接しており、ベッドタウンとして周辺地区と比べ駅の乗降者数も多い。
- リフォームが比較的少なめで済む可能性あり。
- 大手工場の社員などが多く住む地域であるため、周辺住民の属性は比較的高め。
- 新築戸建もちらほらあり、周囲の空室率は低め。
- 売主さんは売り急いでおり、ある程度指値が通る可能性が高い。
- 家賃の振れ幅が大きい（※リフォーム度合いによる）
- 駐車場は１P叶姉妹。ただし、少し狭い。
- 向かいにも売り物件（戸建）が１件あるが、同程度の大きさ・築年数で700万で実需向けで売り出し中。
- ハザードマップ上では問題なし。
- 非線引区域で再建築可。第一種低層住居専用地域。
- 希望価格で購入できた場合、土地値＞売値
- 木造なので、固定資産税が比較的安価に抑えられる。
デメリット
- 残置物が多い（生活してる状態そのまま）。二階のタンスなどは窓からの移動が必要かもしれない。
- 自然死物件（同居人がいたため、孤独死ではない）。法的には心理的瑕疵には該当しないが、告知については客付業者さんと要相談。
- 生活臭がする（ペットを飼っていた可能性あり？不動産会社さんに確認中）
- キッチンで１か所、へこんでいる床がある。
- 住民の高齢化が進んでいる。また、一部外国人（ブラジル人）が最近増えてきている。
- 旧耐震物件。
- リフォーム具合によっては、リフォームローンを組む必要がある。
- 北向き。ただし、南に裏庭がある。
結論
私は、物件Bの方が良いと判断しました。
その理由としては、
- 家賃帯が物件Aより高く見込めるので、リフォームや家賃次第で利回り20％近くを狙える可能性がある
- 賃貸需要もある程度見込める地域である上、団地区分より戸建の方が集客力が強いと考える。
- 水回り・電気の状態が良いのでリフォーム代がある程度抑えられる見込みがある。
- 物件Aより遠いが、車で片道１時間程度でなんとか通える距離。
- 売却もやろうと思えば見込むことができる。
以上が、ワークでした！
ただ、今回物件Bとしましたが、一部まだ確認中のところもあり、本当に買付を入れるかどうかもわかりません…。
あくまで「物件Aか物件Bかどちらが良いか」という視点だけで書いてみましたｗ
さてはて、明日はココナラやるぞ・・・やるぞ・・・（やる気が出ない）
それでは、また！