のりです！
今日の夕方頃、前回訪問した物件の銀行の事前融資の連絡が来ました！
前回の記事はこちら↓
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
そして、出てきた結果がこちら。
※一部ぼやかして書いてます
●自己資金50万＋諸経費約３００万
●借入金額：３２００万円
●借入期間：３５年
●金利：２．５％
私は、この条件を聞いて、
「手持ち資金で諸経費が賄えそうだし、キャッシュフローが経費引いても月々７万ぐらいは出そうだからもしかして良いのでは…？」
と思ってしまいました。
しかし、果たして本当にこれでよいのか…と悩んでいた矢先、
キートスヒロコさん（https://twitter.com/kiitoshiroko）からリプライをいただき、己の勉強不足を痛感しました…。
今日はその検証結果をまとめてみようかと思います！
「ローン返済比率」と「利子返済比率」
まず、私のツイートから
前回見た物件、自己資金50万でフルローン金利2.5%35年までいけそう（オ◯ックス）…。そうなると返済比率は50％ぐらい。悩む…
— のりを (@noriwo_radio) 2020年6月6日
１棟目の物件として、なんとかして「返済比率50％には抑えたい」という思いがありました。
それが達成できなければ潔く転進…と考えていたのですが、
融資年数を35年まで伸ばすことで返済比率が50％まで抑えられる結果が返ってきました。
しかも、自己資金が手持ち資金で賄えそう。
この２つの条件が重なったので、購入を迷っていたのですが、
そこでキートスヒロコさんからいただいたリプライがこちら↓
決断される前にこちらご一読されるのをおすすめします。https://t.co/D9AU3ebLT6
— キートスヒロコ@ライター/編集者/不動産投資/HSC子育て (@kiitoshiroko) 2020年6月6日
それは、かの有名なレジェンド大家赤井誠先生のブログ第182話でした。
家賃収入に対するローンの返済比率は、購入時に頭金を多くいれるほど下がっていきます。また、返済期間を長くのばして借りた場合にも、少なくなります。
一番心配なのは、「 購入時にローンの頭金をほとんど入れず、30年などと長期で借りているにもかかわらず、ローン返済比率が50％以下だから大丈夫 」と言って、購入を進めている投資家です。
ローン以外にも固定資産税もありますし、新築ならまだしも古いRCのマンションなどでは、修繕費も大きくかかります。今は大丈夫でも、10年間という年月が経ったときに、経営の体力に差が出てきてしまいます。
あれ、私、一番心配の部分に該当しまくってる…？
その内容は、「ローン返済比率」だけでなく「利子返済比率」まで考えようというものでした。
結論から言うと、私はこのブログを拝見し、完全に転進することに決めました。
と同時に、己の圧倒的な勉強不足を反省した次第です…。
美人編集長様に、命を救われた思いです、本当にありがとうございました…。
そこで、今回の失敗を検証するために、「融資期間」と「利子返済比率」の関係性についてみてまとめてみようと思います！
「融資期間」と「利子返済比率」の関係性
総利子が同じ場合の融資期間ごとの違い
赤井先生の記事では「返済金額が同じで金利・融資期間が異なる場合」の比較でした。
なので、今回の記事では「総利子が同じ場合の融資期間ごとの違い」をまとめてみようと思います！
「ローン金額：3200万」として、
※元利均等返済
で検証していこうと思います。
「 金利4.5%、20年」の場合
月返済額：202,447円
総利子：16,587,472円
返済総額：48,587,472円
「金利2.5％、35年」の場合
月返済額：114,398円
総利子：16,047,356円
返済総額：48,047,356円
どちらも、総利子・返済総額はほぼ同じで、月返済額が大きく異なります。
CFを出すだけなら「金利2.5%融資期間35年」の方がよさそうに見えます。
「元本と利息」「利子返済比率」の比較
今度は、上と同じ条件で「元本と利息」「利子返済比率」を見てみます。
※便宜上８月としています。
「金利4.5％、20年」の場合
【月返済額：202,447円】
●１年目８月
元本：82,447円 利息：120,000円
●５年目８月
元本：103,207円 利息：99,240円
●１０年目８月
元本：129,195円 利息：73,252円
⇒１０年目８月の借入残高：19,404,906円
「金利2.5％、35年」の場合
【月返済額：114,398円】
●１年目８月
元本：47,732円 利息：66,666円
●５年目８月
元本：54,080円 利息：60,318円
●１０年目８月
元本：61,273円 利息：53,125円
⇒10年目８月の借入残高：25,438,989円
１０年後の差を見ると、6,034,083円と、600万円以上の差があります。
利子返済比率を見てみると、
「金利4.5％、20年」の場合
利子返済比率（１年目８月） 120,000/202,447＝59.2％
利子返済比率（５年目８月） 99,240/202,477＝49.0％
利子返済比率（10年目８月） 73,252/202,477＝36.1％
「金利2.5％、35年」の場合
利子返済比率（１年目８月） 66,666/114,398＝58.2％
利子返済比率（５年目８月） 60,318/114,398＝52.7％
利子返済比率（10年目８月） 53,125/114,398＝46.4％
同じ総利子でも、融資年数が長い方が利子返済比率がなかなか下がっていないことがわかります！
結論
見た目上のキャッシュフローだけで考えてしまい、なかなか減らない利子について見落としがちだったことは大いなる反省です。
そもそも木造アパートの耐用年数が22年なので、繰上げ返済なりなんなりしないと、22年後には大きな負債（もちろんアパートも残るけど…）だけが残って純資産がひどいことに…
まだまだ買うための勉強が圧倒的に足りないということをひしひしと痛感した一日でした！キートスヒロコさん、命を救っていただき、本当にありがとうございました…涙
それでは、また！