愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
買付が…通った…！
昨日も朝から物件内覧！
今回の物件は、築古戸建。
実は、先週もその物件を現地まで見に行ったのですが、４連休ということもあって、忙しくて一緒に内覧に行けないといわれた物件。
この物件、やっさんスクールのワーク④「賃貸需要調査・CFシミュレーション」で調べた物件でもあり、賃貸需要やCFシミュレーションを時間をかけて考えた物件だったので個人的には結構良いなぁと思っていました。
簡単な概要は以下の通り。
【参考】路線価×土地面積：約350万
→やっさん先生からのワークのフィードバックとして、路線価が良くても「実勢価格」は安い・もしくは新築需要が無いエリアもあるかもしれないので「更地の坪単価」や「新築住宅があるか」などで需要を探ると良い、というメッセージをいただきました。
そのため、同地区での土地の売出価格・坪単価を確認したり、現地の内覧で地区の新築需要もヒアリングしたりしました。
気になる内部ですが、昨年12月まで入居されていた物件で、残置物は無し。
男１・女性３名で住まわれていたということもあり、比較的綺麗に手入れされています。
駐車場は車庫がついており、１台駐車可能…かと思いきや、奥行きが広く、公募上では２台可能とのこと！
ただ、実際に見に行くと、車庫の途中で柱がついていて、奥側については、軽自動車でもギリの高さでした…。自転車やバイクなどを止めるなら良いかも。
（手前の１台目はSUVぐらいまでは入庫可能。ミニバンは難しいかも…。）
水回りの状態は比較的良く、どこまでリフォームをかけるか悩みます。
キッチンはクリーニング。洋式トイレ・独立洗面台の交換と、風呂は塗装で行ける・・・？
壁は相応の汚れがあるため、張り替える必要がありそうです。
床は一部で経年劣化による凸凹がありました。
２階に３部屋（洋２・和１）あるのですが、ここは状態が比較的良好。
壁紙の張替と畳の表替えで行けるかもしれません。
賃貸需要
※実際のワークでは画像なども付けたのですが、あまりにも生々しいのでブログではポイントだけまとめてみます！笑
エリア全体（ホームズ「見える賃貸需要ヒートマップ」より）
- 賃貸ボリュームは大体県で３番目あたり。
- 市全体の賃貸住宅空室率は２３％前後。（住宅全般では１２％前後）
- 市街地から南に離れていて、車が必須のエリア。
ライバル物件（SUUMO「賃貸物件」より）
- 同市内の戸建賃貸は全１６件。
- 同市内の戸建賃貸の最安家賃価格は4.5万円（築46年、６DK）
- 同地区内でも２件戸建賃貸が出ている。
ライバル①
- 築38年、４DK：５．５万円
- 初期費用：敷金11万、礼金5.5万、損害保険料1.5万（２年）、家賃保証会社利用必須 料金不明、ペット可：11万（敷金）＋5.5万（家賃１年分）＝16.5万 計⇒（最大）34.5万＋家賃保証会社利用料
- 特徴：ペット可、駐車場１P（カーポート付）
- リフォーム：クロス・フローリング・洗面台交換、風呂は浴槽を塗装？
ライバル②
- 築36年、６DK：５．９万円
- 初期費用：敷金・礼金０円、損害保険：15,000円、保証会社：59,000円×0.5=29,500円、定額補修費：59,000円×1.5=88,500 計：119,500円 ※ペット飼育の場合、家賃2000円アップ。
- 特徴：ペット可、駐車場１P（カーポート付）
- リフォーム：給湯器、温水洗浄便座、洗面、キッチン、TV付モニターフォン、和室→洋室（２部屋）、クロス、天井、クッションフロアー（一部）、畳表替、襖貼替、門柱・花壇・駐車場塗装
仲介店舗さんへのヒアリング
３店舗に電話ヒアリングを実施しました。
①A社
対応してくれた方
店長さん
ヒアリング内容
家賃：同地区であれば、戸建は５万～5.5万が相場。需要はあまりないエリア。
必要な条件：駐車場は２台以上は欲しい。ペット可は付けた方が良い。
リフォーム：物件を見てみないとわからない
管理費：3000円（戸建管理は今まで１件しか実績ない）
②B社
対応してくれた方
営業担当者さん
ヒアリング内容
家賃：５万～６万。空き家が増えてきている。
必要な条件：駐車場は１台以上は必要。
リフォーム：今出している物件は風呂はそこまでいじらず、「CF/クロス貼り換え」「キッチンの入れ替え」「畳の表替え」で５．９万で出している。水回りは最低限必要。
※アットホームに掲載中の実際の物件を一緒に見ながらお話していただけた。
管理費：5000円（税込）
③C社
対応していただけた方
事務員さん
ヒアリング内容
家賃：５万～６万。最大限リフォームかけて６万が限界ではないか。
必要な条件：駐車場２台は必須。需要が薄いエリアなので、ペット可など付けた方が良い。その地域に住む人で、建て替えのために一時的に賃貸利用する人も一部だけいる。
リフォーム：とにかく水回りは綺麗に。
管理費：3000円（戸建価格。数は少ない）
入居付けに必要な条件
・駐車場２台（ただし、同地区で賃貸募集中の２物件とも駐車場は１台のみ。）
・家賃は６万円以下（5.5万以下であれば同地区最安値）
・「ペット可」は必須。
・初期費用を10万円以下に抑えれば、同地区最安値。
・水回りリフォームは必須だが、風呂はそのままでも行けるかもしれない。
やっさん先生からのフィードバックで「仲介店舗さんへのヒアリングの際は店舗名＋『役職』『名前』まで聞けると、金融機関さんへの資料として引用する際も信ぴょう性が上がる」とおっしゃっていただきました。
なるほど…！！！
CFシミュレーション
※ワークでは、楽街さんの「CFシミュレーション」を使用して、「全額自己資金の場合」「全額融資の場合」「リフォーム代のみ融資の場合」「リフォーム代が更に倍かかって融資を利用場合」など４パターンで検証しました！
建物価格330万
家賃：5万
購入諸経費：20万
リフォーム代：ハウスクリーニング10万、畳の表替え10万、壁紙・クロス張替え20万、洋式トイレ10万、独立洗面台5万＋その他10万 計65万
5万（家賃）×12ヵ月÷総額415万（330万＋20万＋65万）=（実質利回り）14.45...％
利回り15％以上を目指すためには、
建物価格300万以下であれば良い。
5万×12ヵ月÷総額385万（300万＋20万＋65万）=（実質利回り）15.58....％
ここでは、目指すべき指値として建物価格「280万円」で設定する。
5万×12ヵ月÷総額365万（280万＋20万＋65万）=（実質利回り）16.43％
と、ワークでは上記を前提で計算したのですが…
今回の内見時で「240万」で買付証明書を提出したところ、「確定測量込み」で売り主様にお譲りいただけることになりました！
（やっと結論ｗｗｗ）
この計算通りにいくとすると、
5万×12ヵ月÷総額325万（240万＋20万＋65万）＝（実質利回り）18.46％
となるのではないか、と勝手に計算しております…。
しかし、いざ、240万となってくると、欲がでてしまい、「もう少しDIYの分を増やせば、リフォーム代が安くなるのか…？」などと考えてしまっております…笑
ただ、当然計算が甘い部分も多くあるかと思っておりますので、
戦略については、今後またじっくり考えていこうと思います…！
買付がなぜ通ったのか
これに関しては、なぜかは正直わかりません…が、もしかしたら良い偶然が重なったのかもしれません。
内見時に、売買会社さんと話をしていて、以下の情報がわかりました。
その担当者の方は、売り主の方をよくご存じらしく、「永年住んだ家にかなり愛着がある」と仰っていました。
そこで、信頼できる人であることをアピールした方が良いと不動産会社さんに言われたので「本業の名刺」をお渡ししました。
実は、たまたま本業関係でこの地区のことは多少知っていたので、そのことをお伝えすると大変興味を持ってもらえました。
そして、（価格だけ空欄にして）事前に書いてきた「買付証明書」と「身分証明書のコピー」を出して、その場で価格を記入。
買付証明書のフォーマットは「大家のプーさん（https://twitter.com/ooya_the_pooh）」の初心者セミナー資料を大いに参考にさせていただき、少しだけメッセージを加えるというのは「やっさん先生（https://twitter.com/yassann_blog）のセミナー資料」や「ハリーさん（https://twitter.com/MH_Minority）の健美家ブログ」などを参考にさせていただきました。
この一言メッセージが良かったと、あとで担当の方に仰っていただきました。
さらに、本業についての話を担当者の方にお話ししたことで、かなりプッシュしていただけたようでした。
本当にありがたい限りです…。
まとめ
買付が通り、契約は８月中旬頃に決定しましたが、
「確定測量」がある関係で、実際の引き渡し（決済日）はもう少し先になりそうとのことでした！
契約から引き渡しの間については、売買会社さんに連絡さえすれば、リフォームの打ち合わせ等で中を見るのは問題ないとのことでした。
今のところ、現金決済で考えておりますが、融資についてはまだ検討中です。
わからないことだらけですが、どうしようかなぁと考える時間が楽しいです…。
この記事が、少しでも誰かの参考となりましたら幸いです！