日本政策
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
公庫の融資が通った！
先日、日本政策金融公庫様と面談し、融資が通ったとご連絡をいただきました（；；）
先ほど連絡があり、公庫での融資通りました😆✨
— のりを (@noriwo_radio) 2020年9月17日
✅物件
木造中古戸建（築42年6DK）
330万→240万
✅条件
日本政策金融公庫（新創業融資制度）
270万（金利2.46%、10年、無担保）
売買契約後（決済待ち）で、後付でもいけました…！皆様のおかげです…😭めっちゃ嬉しい…😭😭 #やっさんスクール
そこで、今回は私と同じように
- 属性がそこまで高くない
- 預貯金がそこまで多くない
- 少額から始めたい
という方の少しでも参考になればと思い、
申込～面談までについての体験談をまとめてみようと思います！
※まだ大家にもなっていない初心者の一体験談ですので、あくまで参考程度に見ていただけましたら幸いです。
公庫を利用した理由
預貯金がそこまで多くない（リフォーム代が不安）
ワタクシ、自己資金が豊潤にあるわけではないので、
- リフォーム代が自分の想定している料金だけで収まるのか
- 想定外の突発的な大規模修繕が発生したどうするのか
という不安がありました。
そこで、手元の自己資金を厚くするために挑戦する価値があると思いました。
２号物件までに時間がかかる
１号物件（仮）の諸々の経費が予算内に収まったとしても、家賃が返ってくるまでに時間がかかり回収が遅い…。
そのため、２棟目までにかなり時間がかかってしまいます。
くそおっさんさんのツイートがわかりやすかったです！
昨日の関連
— くそおっさん (@kusoossan) 2020年9月18日
築古戸建を現金でなく融資受けると？
物件200万円、預金200万円、金利2%、7年返済、利回り30%。諸費用税金等は考慮せず。支払利息のみ反映。
A〜現金買い B〜融資買い
短期間では現金残高にこんなに差が出ますね。
Bだとすぐに次の物件買えちゃいますね。また同じようなことすると更に倍！ pic.twitter.com/O3a3iEXCQZ
実績が作りたい
ワタクシ、確定申告も出したことがないサラリーマンなので、とにかく何も実績がない状態です。
将来的には拡大もしたいと考えているため、
まずは耐用年数超えでも融資の可能性がある、日本政策金融公庫から始めることで「金融機関から融資を受けた実績」を作りたいと考えました。
決済までに時間があった
買付を入れた物件が売買契約まではスムーズに進んだのですが、決済（引き渡し日）までが２～３か月かかるといわれてしまい、時間的にかなり余裕があります…。笑
今もなお決済待ちで、一応１１月初旬頃までには決済となる予定です…。笑
申込・融資内容
物件
- 価格：240万
- 場所：岐阜県某市
- 築・間取り：築42年６DK
- 構造：木造２階建
- 土地面積：約70坪
- 建物面積：約36坪
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第１種低層
- 地目：宅地
- 設備：上下水道・都市ガス
- 現況：空家
【参考記事】初めて買付が通りました…！
条件
日本政策金融公庫（新創業融資制度）
270万（金利2.46%、10年、無担保）
※月返済額：25,404円
※据置期間：３ヶ月
【参考】新創業融資制度｜日本政策金融公庫
申込内容の理由
- 返済比率50％以内
- 融資年数10年
という条件に加えて、新創業融資の無担保での基準利率（2.46～2.85％）を参考に、
- 金利：2.5％
- 家賃：50,000円 ※家賃相場：５～６万円
としてシミュレーションしたところ、
融資金額：265万
月家賃：50,000円
月返済：24,981円
返済比率：49.9％
という数字が出てきたので、物件価格（240万）＋諸経費（30万）として「270万」で申込しました！
【参考記事】やっさんスクール第６講「融資について」
申込前に行ったこと
- 個人事業主開業届の提出
- 今後取引したい信用金庫での口座開設
【参考記事】貴重な平日
どちらも現地に行けばすんなり出来ました！
信用金庫での口座開設というのは、ふんどし王子さんのアイデアを参考にさせていただきました。
提出資料
①借入申込書
これは既定のフォーマットがあるので、ＨＰからダウンロードして印刷するか、資料請求で送られたものを記入するだけで簡単に書き終わりました！
記入例がＨＰに掲載されているので安心です。
②創業計画書
１週間ほど我が愛するコメダに籠って作成しましたｗｗｗ
ちなみに、既定の創業計画書のフォーマットは提出しませんでしたが、それでも問題なく審査していただけました！
プロフィール・略歴（Word）
氏名、連絡先、学歴、職務経歴、保有資格、家族構成、預貯金（金融資産）、借入、年収、創業のきっかけ
事業計画書（Power Point）
事業コンセプト、事業方針、想定されるリスク、購入予定物件概要、賃貸需要（立地・競合の設備・初期費用・条件等の比較、仲介店舗のヒアリング結果）
収益計画表２種 （Excel）
金利毎・想定家賃毎の収支、１０年後の返済計画（修繕費・原状回復費含む）
添付資料
- 源泉徴収票（３年分）
- 預金通帳・画面コピー（メルペイ等も含む）
- 開業届コピー
当日追加持参物
・預金通帳原本
・売買契約書
・諸経費・リフォーム見積
・本人確認証明
上記はすべて郵送後に融資担当の方から電話で指示があったものです！
面談内容
公庫との面談に行ってきました！時間は約45分。
— のりを (@noriwo_radio) 2020年9月15日
●面談内容
✅不動産賃貸業を志した動機
✅その物件・地域を選んだ理由、買付が通った理由
✅賃貸需要・客付方法
✅今後の事業方針・計画
✅本業や現在の状況
など
特に、賃貸需要・客付方法については、かなりツッコまれました！#やっさんスクール
面談の時間のほとんどが「賃貸需要・客付方法」について聞かれた印象です。
- どのように客付するのか
- 本当に客付できるのか
について、かなりツッコまれました…。
そりゃ「お金をちゃんと返せるのか」について問い詰めるのは当然ですよね…！
資料に書いてあることはもちろんのこと、さらに
- その地域について＋αの情報・アナログの情報
- 競合との差別化・客付のための施策
までしっかりと考えておくと良いと思いました！
あと、よく「投資」という言葉はＮＧということを聞いていたのですが、
ワタクシ、誤って一回だけ「投資家」という言葉を使ってしまいました…；；；
しかし、それでもなんとかセーフだった…。
いや、アウトだったのかもしれないけど見逃していただいたのかもしれない…。
肝が冷えました…
郵送～内諾までにかかった時間
９／４（土）郵送
↓
９／８（水）日程調整のＴＥＬ
↓
９／１４（火）面談
↓
９／１６（木）内諾の電話
連絡は翌週になるといわれていたのですが、思いのほか早くお返事をいただけました…！
他の方のブログ等を読むと、担当者の方によっては融資が通っていても電話が無い場合もあるようです。
参考にしたサイトなど
言わずと知れた、伝説の「ぺんたさんの銀行訪問セット」の記事。
ご本人のブログの方が若干情報量が多くなっています。
【参考】ぺんたの地方不動産投資日記
元日本政策金融公庫で働かれていたVtuber「みつき / 元公庫職員VTuber」さんによる楽街チャンネルの動画。
このほか、ご本人の動画チャンネルも大変参考になります。
【参考】みつき / 公庫融資のエッセンス - YouTube
以前、自分の本業(コンサルタント)の知見を結集して、銀行用資料を作成しました。実績(決算)なしの状況で信組から耐用年数超え&信組取り扱い事例なしエリアの物件でプロパー融資を引き出したのですが、それに関してnote作成しました！
— わらしべ大家 (@ihaubo) 2020年8月23日
融資資料の参考に御覧ください。https://t.co/dHMdoqpshA
わらしべ大家さんのnote記事は、今回ものすごく参考にさせていただきました！
パワポのまとめ方が本業でも活かせるほど大変勉強になりました。
ガッター@YouTuber大家さんによる融資資料の実際の資料を解説していただいている動画です。
ここまで具体的な資料解説は見たことがない、というほど詳細にまとめられており、大変参考になります！
●やっさんスクールワーク④「リアルな賃貸需要の把握とシミュレーションに慣れる」
ここで調べた賃貸需要のヒアリング内容を融資資料にガッツリ取り入れました。
【参考記事】やっさんスクール第４講「買っていい物件の見極め方」
●やっさんスクール第６講「融資について」
営業車の車内で何度も聴き直して、頭に刷り込みました…。笑
【参考記事】やっさんスクール第６講「融資について」
まとめ
ざっと内容をおおまかにまとめてみました！
感想としては、ひとまずホッとしたというのが正直なところですｗｗｗ
やっぱり手元の現金が多い方が安心するということを感じています…。
まだ物件の決済すら終わっていない身分ではございますが、私と同じような境遇でご検討される方にほんの少しでも参考となりましたら幸いです。
それでは、また！