愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワークの振り返り②
前回のブログではリフォーム代について考えてみました。
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
次のステップは収支ですね！
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年7月11日
Bが１８％目標で家賃６万想定の場合
6X12÷18%=400万円→物件総額
物件価格＋諸経費＋リフォが400で収まるか
価格交渉をする前にはリフォ代を
把握する必要があります
(その方法は別の機会に）
それが分かって初めて
この物件をいくらで買えればいいのか？
が分かります
今日は自己資金について考えてみたいと思います…！
今回も前回同様【目標利回り18％】と仮定。
さらに、【自己資金がMAX400万】と仮定。
自己資金利回り（投入額回収までの年数）と購入時自己資金残額
設定
想定家賃：６万円
目標利回り：18％
購入価格：280万
諸経費：40万
リフォーム代：80万
（6万×12か月÷18％＝400万円）
諸経費＋リフォーム代すべて自己資金で購入した場合
6万×12ヵ月÷400万＝18％
→回収に約５年半かかる
→自己資金残額：0万円
リフォーム・修繕費のみを融資（金利5％、5年と仮定）
購入時に必要な自己資金：320万（280万＋40万）
リフォーム融資：80万（返済金額：15,096円/月）
自己資金利回り：（6万-1.5万）×12ヵ月÷320=16.8％
→320万回収に約６年かかる
→自己資金残額：80万円
全額融資で購入した場合（金利５％、５年と仮定）
購入時に必要な自己資金：０円
リフォーム代：80万
返済：月75,484円
→家賃６万に対して、月15,484円赤字。
→自己資金残額：400万
自己資金200万＋融資200万で購入した場合（金利５％、５年と仮定）
購入時に必要な自己資金：200万
融資額：200万（返済額：37,742円/月）
自己資金利回り：（60,000円-37,742円）×12ヵ月÷200万＝13.3％
→200万回収に７年半かかる
→自己資金残額：200万
金額規模が小さくて金利・年数をどう置けばよいかわからず、フリーローンと公庫の金利の間ぐらい？をイメージして５％と仮定してみました…。
むむ…これで合ってるのか…？
変なところあったら遠慮なくご指摘くださいwww
ただ、こうやってちょっとシミュレーションしてみると、全額フルベットもありですが、融資を引いて自己資金を温存して次につながるというのも有りなのかな…。突発的な出費にも対応できるし。
当然、融資を使うと月々の家賃の手残りが減ってしまうので、本業収入からの貯金も想定して長期的な目線も合わせて考えていかねば…。
色んな視点からシミュレーションしてみよう…
今日はこの辺で！それでは、また！