こんにちは、のりをです！
昨日土曜日に、初めて物件下見と不動産会社さんとのコンタクトを取りました。
今回はその内容をまとめてみました！
物件の概要
今回の物件は、健美家さんで見つけた物件でした。
※一部ぼやかして書いてます
●場所
名古屋市某所 ※下町の方。住宅が多い地区。
●物件構造
木造アパート（４戸）※現況満室
●築年数
２年
●物件価格
3200万
●表面利回り
8.3%
●建物面積
85㎡
物件購入を検討した理由
①修繕リスクが低い
いきなり甘ちゃんな発言で申し訳ないのですが、本業の忙しさを考えてしまうと、どうしてもいきなりDIY！リフォームMAX！！に舵を振り切ることに抵抗を感じてしまいます…。
体力（資金）にそこまで余裕があるわけではないため、大規模修繕のリスクをなるべく避けるというのも一考なのかなと思いました。
②融資がひきやすい
未だ「何も持たざる自分」にとって、サラリーマン属性を使うというのは一つの有効な手段であるように感じました。
ただ、単純に「この物件評価に対して自分の属性がどれだけ通用するのか」が知りたかったというのもあります。
③場所が比較的良い
検討しているの物件の場所は、比較的昔からベッドタウンとして住宅街が続くゾーンであったため、賃貸需要が続くのではないかという見通しを持っていました。
私本業が教育系であるのですが、物件の近くには大学があって、私が知りうる限りしばらく今後も人気が続きそう・かつキャンパス移転もないと思われる大学なのでそこも好条件ではないかと考えています。
実際に物件見学に行った際、駅までと周囲をぐるっと歩いてみたのですが、想像以上に完成な住宅街で（コロナで外出者が少ないだけか？）、周りを見る限り部屋はほとんど埋まっていました。
アットホームやSUUMOで競合価格を調べてみたのですが、少なくとも築7～8年頃までは今のところ価格は落ちていないようです。
人口動態も調べてみたのですが、20～30代の人口は10年後は97％。まずまずといったところか…。
引っかかったポイント
①物件の価格が高い（現状の年収に対して）
年収500万程度のサラリーマンであるため、どうしても3000万という金額にはびびってしまいます…。
最悪、給与所得から持ち出しで乗り切れないこともない金額といえばそれまでなのですが、「１手目の傷が致命傷となる」ことだけは避けたいのでどうしても躊躇してしまいます。
あとは、融資条件がどれだけ出るかというところ次第とも思っています。
不動産から例として提示されたのが、オリッ〇ス銀行で団信込みで金利2.5％融資年数30年。
これだと、返済比率は経費を差し引いて60％程度となります。
やはり、50％を超えると高すぎるのでしょうか…。
②そこまで大きく得する物件ではない
何度も何度もCFシミュレーションしているのですが、ある程度キャッシュは出る＋売却を絡めればちょっとだけ得しそうではあるのですが、大きく儲かる物件ではないと感じています。（自分が悲観的なシミュレーションをしすぎなのかもしれませんが…）
利回り8％台なので当然ですよね…。
減価償却費が使えるのは多少なりともでは魅力ではありますが、、、
また、戸数が少ないのもやはり気になります。
４戸なので、１つ空きが出れば単純計算で25％減。それ自体がリスクかなぁ…。
③ペット可物件である
これは、現地に行って初めて知ったのですが、新築時から「ペット可」物件になっているとのことでした。
これは、つまり入居付けに苦労している…？確かに、競合物件は多そうだと感じました。
最初からこのカードを使わざるを得なかったことを考えると、、、むむ、、、
現在のところペット（猫）を買っているのは、１／４。
出口戦略として７～１０年後に売却するということを想定すると、「ペット可」が売却にマイナスに働いてしまうか、、、？と戸惑ってしまいました。
④日当たりが悪い
部屋は２階建のメゾネットタイプなのですが、１階は洗濯物を干せる場所がありません。（せいぜい窓の隙間）
騒音リスクにはある程度対応できていると思いますが、この「日当たり問題」は今後影響しそうな気がしています…。
あと、物件を直接見たところ、想像以上に物件が狭小であることがわかりました。
ちょっとこれは細いかなぁ…。
結論
上記を踏まえたうえで、今回は転進することに決めました。
丁寧に対応してくださった不動産屋さんには申し訳ないので、何らかの形でお返ししたいなぁ…。
なかなかいい物件を見つけるのは難しいですね…。
１棟目のやるべき方針がなかなか定まらず、まだまだ勉強が必要だと感じています。
でも、「不動産業者さんと直接やりとりする」という経験ができたので、マインドブロックがひとつはずれた気がします！
これから気になる物件があったら、どんどん行こう…
今週のまとめ
今週はウェビナーに２つも参加させていただきました！
５／２９（金）
本日は、皆さまありがとうございました！
— 大家のプーさん a.k.a.週休7日ネオニート大家 (@ooya_the_pooh) 2020年5月29日
無名の私が、モーガンさんふかぽんさんの周知をはじめ、皆さまのおかげで160名超のセミナーを開催させて頂きました！
収益は恐らく30万円を余裕で超えてくると思います。
この皆さんの力とお金を、盲導犬団体にお届けさせて頂けるのが嬉しいです！！ https://t.co/Os3EL4GeVF
のりをさん、こちらこそ、ありがとうございました！
— 大家のプーさん a.k.a.週休7日ネオニート大家 (@ooya_the_pooh) 2020年5月30日
今後の指針のお役に立てて、とても嬉しいです！！
その第二弾の「中級編」ですが、
6月中に開催予定で進めております！
お楽しみになさって下さい！
今後もお役にたてるような発信を頑張っていきますので、よろしくお願い致します！！
５／３０（金）
□「魂を燃やす」オンライン座談会：続編
— 天野 真吾:AMAホテルオーナー＠福岡＆不動産事業家＠東京＃2拠点生活 (@amanoshingonews) 2020年5月30日
本日、健美家コラムニスト＆友人ニーノくんとオンライン座談会を開催しました。今回、3時間30分使いましたが、用意した資料の説明が終わりませんでした…。２次会は、深夜1：30位迄…ふんどしくんとポール朝までいく勢いでしたね(笑) 皆さん、お疲れ様でした!! pic.twitter.com/2ApnrvWRXx
ウェビナー視聴ありがとうございました!!「自分の目標としている未来の、さらにその先を見せていただいたお話」、感想ありがとうございます。大袈裟ですよ！そうですね、不動産投資って奥が深くて面白いと思います。私もずっとただの何も持たざる人間でした。一歩一歩進んでいくこと、応援しています！
— 天野 真吾:AMAホテルオーナー＠福岡＆不動産事業家＠東京＃2拠点生活 (@amanoshingonews) 2020年5月30日
天野さんも僕も何も持たない人間でしたよ。会社は違いましたが、2人とも必死のパッチでもがき苦しんで、サラリーマン時代を過ごしました。不動産というものに出会って、今はリーマンを卒業してリーマンの時以上に必死のパッチでもがき苦しんますが、自分で飛び込んだ世界なので、楽しいですよ♪
— 波乗りニーノ (@hiroki19730823) 2020年5月31日
どちらも本当に勉強になり、めちゃくちゃやる気をもらえました…。
不動産の方々は、どの方も皆さん本当に優しい方が多い…。涙
もらってばかりだから、私も何かお返しできることが手伝えることがないか…何か考えたいです。
そして本日、やっさんさんのオンラインスクールの参加申し込みをしました！
初心者向けオンラインスクール
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年5月31日
第一期の募集開始です！
ゼロから勉強したい方
2021年の物件取得を目標に
大家に必要な力を身に付け
失敗や不安を無くす為
全１２回約５ヶ月に渡り不動産投資の基礎・実践・ワークを通じ学びます
毎回質疑応答や
参加出来ない時は動画視聴可 https://t.co/xepBANH5sX
いろいろ、調べて勉強して、あとは一歩踏み出す勇気。
でも、不動産は勉強すればするほど、知識と情報が何よりも大事であると感じています。
今はなりふり構わず、しっかりと勉強と自己研鑽に自分の時間を充てたいと思います。
「やっさん」さんはYouTubeを拝見させていただいているのですが、こうしたスクールを企画してくださるなんてまたとない機会…！本当にありがたいです。
そして何より、不動産仲間ができたらいいな…！！！笑
皆様、是非お友達になっていただけたら嬉しいです…！笑
今日はちょっと長くなってしまいました。
良い週末だったなぁ…。明日からまた日本社会が本格的に動き出しそうだけど、なんとか踏ん張って頑張りましょう！
それでは、また！